2024년 부동산 시장 동향과 전망: 공인중개사 시험 대비

공인중개사 시험을 준비하는 수험생들에게 부동산 시장에 대한 이해는 필수적입니다. 특히 부동산학개론 과목에서 중요하게 다루는 '부동산 시장' 파트는 현재 시장 동향과 미래 전망을 아우르는 핵심 주제입니다. 이 글에서는 2024년 부동산 시장의 주요 동향과 전망을 살펴보며, 공인중개사 시험 준비에 도움이 될 수 있는 핵심 내용을 정리해보겠습니다.

2024년 부동산 시장 개관

2024년 부동산 시장은 '상저하고(上低下高)'와 '초양극화'라는 키워드로 요약될 수 있습니다. 상반기까지는 시장 침체가 지속되겠지만, 하반기에 금리 인하가 현실화되면 회복세를 보일 것으로 전망됩니다. 또한, 수도권과 지방의 격차가 더욱 벌어지는 양극화 현상이 심화될 것으로 예상됩니다.

주택 가격은 2023년 대비 소폭 상승에 그칠 전망입니다. 가계부채 부담이 크고 차주별 DSR(총부채원리금상환비율) 규제로 가계의 차입여력이 낮은 상황에서 매수세가 크게 늘기는 어려울 것으로 보입니다. 또한, 수도권과 지방의 규제 수준이 거의 유사해지고 가격 재하락 우려에 우량자산 선호가 높아지면서 수도권 선호 현상이 심화될 것으로 예상됩니다.

"상반기는 금리 변화, 하반기는 총선 이후 부동산 정책 변화를 예의주시할 필요가 있다. 금리가 급격하게 하락하지 않는 한 투자 수요 감소는 이어질 것"

부동산 시장의 주요 변수로는 금리, 경제 상황, 정부 정책 등을 꼽을 수 있습니다. 특히 기준금리 인하 시점, 경제 회복 속도, 대출 정책 변화 등이 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

주택 시장 동향

2024년 주택 시장은 지역별, 유형별로 다양한 양상을 보일 것으로 전망됩니다. 수도권, 특히 서울을 중심으로 한 아파트 시장은 상대적으로 안정세를 유지할 것으로 보이나, 지방 시장은 여전히 어려움을 겪을 것으로 예상됩니다.

아파트 매매거래는 2023년 4분기를 기점으로 다시 주춤해졌습니다. 2023년 37만9707건으로 2022년 25만8589건보다 개선됐지만, 2006년 이후 매년 55만 건을 기록했던 것보다 저조한 주택 거래가 이어지고 있습니다. 2024년에도 이러한 추세가 이어질 것으로 보이며, 특히 상반기에는 거래량이 제한적일 것으로 예상됩니다.

주택 유형별로 살펴보면, 아파트 시장은 약보합세, 단독주택 시장은 보합세를 보일 것으로 전망됩니다. 반면, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔, 도시형생활주택 등 비아파트 부문은 매우 어려운 한 해가 될 것으로 예상됩니다. 특히 상업용 부동산 시장과 지식산업센터 등은 공급과잉으로 2023년보다 더 가격이 하락할 가능성이 있습니다.

지역별로는 서울과 수도권을 중심으로 한 청약 경쟁률 쏠림 현상이 더욱 심화될 것으로 보입니다. 선호지역 내에서도 분양가에 따른 '옥석가리기'가 심해질 전망입니다. 반면, 지방은 공급 부담과 수요 위축으로 약세장이 지속될 것으로 전망됩니다.

전세 시장 동향

2024년 전세 시장은 상승 기류를 이어갈 것으로 전망됩니다. 최근 1~2년 사이 입주물량이 정점을 찍고 줄어드는 지역들이 있고, 매매시장이 위축되면서 전세수요가 함께 증가하고 있어 전셋값이 상승할 수 있는 토대가 만들어지고 있습니다.

특히 서울의 경우, 2024년 아파트 입주 물량이 크게 감소할 것으로 예상되어 임차 시장의 가격 불안을 야기할 수 있는 요인으로 작용할 것입니다. 서울 아파트 입주 물량은 2024년에 지난해 대비 62%인 1만8894가구가 감소하며, 이는 전세가격 상승 압력으로 작용할 수 있습니다.

그러나 전세시장에서도 양극화 현상은 지속될 전망입니다. 서울처럼 전세가율이 50% 중반대로 낮은 지역의 전셋값은 더 상승 폭이 커질 여지가 있지만, 대구·경북 등과 같이 공급이 많은 지역은 하락 가능성도 있어 전세시장은 지역별로 양극화가 될 것으로 예측됩니다.

"서울 아파트 입주 물량이 2024년엔 지난해 대비 62%인 1만8894가구가 감소하며 임차 시장의 가격 불안 진원지로 꼽힌다."

전문가들은 서울의 경우 전셋값이 2~4% 정도 상승할 것으로 예상하고 있으며, 수도권은 이보다는 적은 1-3% 정도 상승을 예상하고 있습니다. 반면, 지방은 여전히 매물도 적지만 수요도 적어 상승보다는 하락폭이 더 커질 수 있어 1~3% 하락할 가능성이 있습니다.

부동산 정책과 투자 전략

2024년 부동산 시장에서는 정부의 정책 변화와 총선 결과에 따른 주택정책 방향이 중요한 변수로 작용할 것으로 보입니다. 특히 4월 10일 총선 이후의 정책 변화에 주목할 필요가 있습니다.

윤석열 정부는 규제 완화 정책을 지속적으로 추진하고 있으며, 다주택자 양도세 중과 중지, 다주택자 종부세 완화, 재산세 완화, 대출규제 완화, 1기 신도시 등 재건축 특별법 등의 정책을 시행했습니다. 그러나 이러한 정책들의 대부분은 22대 국회에서 법 개정이 이루어져야 적용할 수 있어, 총선 결과에 따라 정책의 실효성이 달라질 수 있습니다.

투자 전략 측면에서는 2024년 상반기 급매물을 노리는 것이 좋은 전략이 될 수 있습니다. 특히 설 연휴 혹은 3.1절 이후부터 급매물을 찾아보는 것을 추천합니다. 또한, 경매 시장에도 관심을 가질 필요가 있습니다. 2024년에는 경매시장에 '큰 장'이 열릴 것이란 분석도 나오고 있어, 투자자는 물론 실수요자들도 관심을 가져볼 만합니다.

분양 시장에서는 서울 및 수도권을 중심으로 한 청약에 주목할 필요가 있습니다. 특히 3월부터 시행되는 혼인·출산에 유리한 아파트 청약제도를 활용하는 것도 좋은 전략이 될 수 있습니다. 또한, 역세권 시범 사업지나 무순위 청약물량 등도 유효한 투자처로 고려해볼 만합니다.

마지막으로, 부동산 투자 시 지역별, 상품별 양극화 현상을 고려해야 합니다. 수도권과 지방의 격차, 아파트와 비아파트의 차이, 우량 자산과 그렇지 않은 자산의 차이 등을 면밀히 분석하여 투자 결정을 내려야 할 것입니다.

2024년 부동산 시장은 여러 변수들이 복합적으로 작용하는 가운데 '상저하고'와 '초양극화'라는 큰 흐름 속에서 움직일 것으로 예상됩니다. 공인중개사 시험을 준비하는 수험생들은 이러한 시장 동향과 전망을 잘 이해하고, 실제 시장 상황과 연계하여 학습한다면 더욱 효과적인 시험 준비가 가능할 것입니다.