다운 계약 사기와 전세보증보험의 함정, 불법과 위험성 총정리

다운 계약 사기는 실제 거래금액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하고, 나머지는 차용증 등으로 처리하는 불법 행위입니다.
전세보증보험의 한도 내에서만 계약서를 작성하면 차액은 보호받지 못하고, 적발 시 과태료와 형사처벌까지 받을 수 있으니 각별한 주의가 필요합니다.

 

최근 전세사기와 보증금 미반환 문제가 사회적 이슈로 떠오르면서, 다운 계약 사기가 다시 주목받고 있습니다.
특히 전세보증보험의 가입 한도가 강화되면서, 일부 집주인과 중개업자가 실제 거래금액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하고, 나머지는 차용증이나 현금보관증으로 처리하자고 제안하는 사례가 늘고 있습니다.
이런 다운 계약은 불법일 뿐 아니라, 보증금 전액을 돌려받지 못하는 치명적 위험이 도사리고 있습니다.

• 다운 계약은 실제 거래금액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 불법 행위입니다.
• 전세보증보험 한도 내에서만 계약서를 작성하면, 차액은 보장받지 못합니다.
• 차용증, 현금보관증 등은 보증금 보호에 법적 효력이 약합니다.
• 적발 시 매도인, 매수인, 중개사 모두 과태료·형사처벌 대상입니다.
• 2025년 기준, 전세사기 예방과 안전한 계약이 더욱 중요해졌습니다.

 

📋 다운 계약 사기란 무엇인가?

다운 계약은 실제 거래금액보다 낮은 금액으로 부동산 계약서를 작성하는 행위를 말합니다.
예를 들어, 10억 원짜리 전세를 실제로 계약하면서 계약서에는 8억 원으로만 기재하고, 나머지 2억 원은 차용증이나 현금보관증 등으로 처리하는 방식입니다.
이런 방법은 주로 세금 절감, 전세보증보험 가입 한도 문제 등을 이유로 시도되지만, 명백한 불법입니다.

 

💰 다운 계약 사기가 이슈가 되는 이유

다운 계약 사기의 주요 내용

• 전세보증보험의 보증 한도가 집값의 일정 비율(2025년 기준 공시가 126% 이하, 보통 집값의 90% 이하)로 제한되면서, 실제 전세금이 한도를 초과할 때 다운 계약이 시도됩니다.
• 계약서에는 보증보험 한도 내 금액만 기재하고, 초과분은 차용증 등으로 처리합니다.
• 이 경우, 보증보험은 계약서상 금액만 보장하며, 차용증 등으로 처리된 금액은 보장받지 못합니다.

최근 뉴스와 사회적 경고

• 2025년에도 빌라·오피스텔 등에서 다운 계약을 유도하는 집주인과 중개사가 적발되고 있습니다.
• 주택도시보증공사(HUG)는 다운 계약이 확인되면 전세보증금 반환보증 이행을 거절하고 있습니다.
• 차용증·현금보관증 등으로 처리된 금액은 법적 보호가 어렵고, 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 속출하고 있습니다.

 

"다운 계약은 불법입니다. 보증보험 한도 초과분을 차용증으로 처리해도, 실제로 돈을 돌려받지 못할 수 있습니다."
"계약서는 반드시 실제 거래금액 그대로, 투명하게 작성해야 내 소중한 보증금을 지킬 수 있습니다."

 

📑 다운 계약의 법적 처벌과 불이익

구분	내용
법적 성격	부동산 실거래가 신고의무 위반, 조세포탈 목적의 불법행위
과태료	거래금액의 5% 이하(부동산 거래신고 등에 관한 법률)
추가세금·가산세	과소신고세액의 40% 등(소득세법, 지방세법)
형사처벌	2년 이하 징역 또는 포탈세액의 2~3배 벌금(조세범처벌법)
보증보험	계약서상 금액만 보장, 차용증 등은 보장 불가
중개사 처벌	과태료, 영업정지, 등록취소 등

 

⏰ 놓치기 쉬운 다운 계약의 함정 체크리스트

1. 차용증·현금보관증은 보증금 반환 청구에 법적 효력이 약하다.
2. 다운 계약 적발 시, 과태료·추가세금·형사처벌 대상이 된다.
3. 보증보험은 계약서상 금액만 보장, 초과분은 돌려받지 못할 수 있다.
4. 불법 계약에 연루된 중개사도 처벌받는다.
5. 다운 계약은 세입자, 집주인 모두에게 치명적 손해를 남긴다.

1. 실제 사례: 2025년 서울 송파구, 2억4천만 원 전세를 1억9천만 원으로 다운 계약, 차액 5천만 원은 현금보관증. 집주인 파산으로 세입자, 5천만 원 전액 손실.
2. 실제 사례: 빌라 전세보증보험 가입 위해 3억 전세를 2억5천만 원으로 다운 계약, 나머지 5천만 원 차용증. 보증보험 거절, 세입자 법적 분쟁에서 패소.

 

🔎 다운 계약 사기 예방과 안전한 계약 팁

• 계약서는 반드시 실제 거래금액 그대로 작성하세요.
• 모든 금전 거래는 계좌이체로 진행하고, 증빙자료를 꼼꼼히 보관하세요.
• 다운 계약, 현금거래, 차용증 제안 시 즉시 거절하고, 필요시 국세청이나 전문가 상담을 받으세요.
• 전세보증보험 가입 시, 계약서상 금액이 보증 한도 내인지 반드시 확인하세요.
• 중개업소는 정식 등록된 곳인지, 계약 전 확인하세요.

 

"다운 계약은 눈앞의 이익을 좇다, 결국 큰 손해를 보는 '소탐대실'의 대표적 사례입니다."
"내 돈을 지키는 가장 확실한 방법은, 투명한 계약과 법적 절차 준수입니다."

 

❓ 다운 계약 FAQ (자주 묻는 질문)

• Q. 다운 계약서로 적힌 금액 외 차용증 금액도 보증보험으로 받을 수 있나요?
  A. 불가능합니다. 보증보험은 계약서상 금액만 보장하며, 차용증 등은 인정되지 않습니다.
• Q. 차용증을 썼으면 법적으로 돈을 돌려받을 수 있나요?
  A. 차용증은 민사소송의 증거로 활용될 수 있지만, 집주인이 파산하거나 재산이 없으면 실질적 회수가 어렵습니다.
• Q. 다운 계약이 적발되면 어떤 처벌을 받나요?
  A. 거래금액의 5% 이하 과태료, 세금 추징, 2년 이하 징역 또는 벌금 등 처벌을 받을 수 있습니다.
• Q. 이미 다운 계약을 했다면 어떻게 해야 하나요?
  A. 자발적으로 신고하면 처벌이 경감될 수 있습니다. 전문가 상담을 통해 계약을 정상화하세요.

[이미지 대체 텍스트: 다운 계약 FAQ와 전세보증보험 안내 이미지]

📝 마무리 및 한 줄 감상평

다운 계약 사기는 단순한 편법이 아닌, 내 소중한 재산을 한순간에 잃을 수 있는 위험한 불법행위입니다.
2025년 기준, 전세시장의 불안정과 보증보험 한도 강화로 인해 다운 계약 유혹이 많아졌지만, 정직하고 투명한 계약만이 내 권리를 지키는 유일한 방법입니다.
계약서 한 줄이 내 인생을 좌우할 수 있습니다. 오늘도 안전한 부동산 거래, 잊지 마세요!

 

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