도심복합개발법 시행: 민간 참여로 도시 개발 활성화

2025년 2월 7일, 국토교통부는 '도심 복합개발 지원에 관한 법률'(이하 도심복합개발법)의 시행령과 시행규칙 제정안을 공포하고 시행했습니다. 이로써 복합개발사업을 추진할 수 있는 제도적 기반이 마련되었습니다. 이번 법률 시행은 도시 경쟁력 강화와 주거 안정이라는 두 가지 목표를 동시에 달성하기 위한 정부의 노력을 보여줍니다.

도심복합개발법의 주요 내용

도심복합개발법의 핵심은 민간 전문기관의 참여를 통해 도시 개발의 효율성을 높이는 것입니다. 기존의 도시 정비 사업이 주로 공공 부문에서 주도되었던 것과 달리, 이번 법령은 신탁회사나 리츠(REITs, 부동산투자회사) 같은 민간 전문기관이 직접 사업 시행자로 참여할 수 있도록 합니다.

복합개발사업은 크게 두 가지 유형으로 나뉩니다. 첫째는 '성장거점형'으로, 도시 내 성장 거점을 조성하는 것을 목표로 합니다. 둘째는 '주거중심형'으로, 주택을 신속하게 공급하는 것을 목적으로 합니다. 각 유형별로 사업을 시행할 수 있는 대상 지역이 시행령에서 구체적으로 명시되었습니다.

도심복합개발법은 민간의 창의력과 전문성을 활용해 도시 개발의 효율성을 높이고, 주민들의 수용성을 제고하는 것을 목표로 합니다.

성장거점형 사업의 경우, 기존의 정비사업과 달리 건물의 노후도와 관계없이 사업을 진행할 수 있습니다. 대상 지역은 도심이나 부도심, 또는 생활권의 중심지역이거나 대중교통 결절지로부터 500미터 이내에 위치한 곳입니다. 여기서 대중교통 결절지란 지하철, 철도, 고속버스 등 2개 이상의 노선이 교차하는 지역을 의미합니다.

주거중심형 사업은 부지 면적의 절반 이상이 역 승강장 경계로부터 500미터 이내에 위치하거나, 준공업지역으로 20년 이상 경과한 노후 건축물 비율이 40% 이상인 지역에서 시행할 수 있습니다.

규제 완화와 개발 이익의 공유

정부는 민간 시행자들의 적극적인 참여를 유도하기 위해 다양한 규제 완화 특례를 제공합니다. 특히 성장거점형 사업의 경우, 국토계획법상 '도시혁신구역'으로 지정할 수 있어 더욱 활발한 개발이 가능해질 전망입니다.

시행령에 따르면, 건폐율은 용도지역별 법적 상한까지 완화할 수 있으며, 준주거지역의 경우 용적률을 법적 상한의 140%까지 높일 수 있습니다. 이는 기존의 도시 개발 사업에 비해 상당히 완화된 규제로, 민간 사업자들의 참여를 크게 촉진할 것으로 예상됩니다.

하지만 이러한 규제 완화에 따른 혜택만 있는 것은 아닙니다. 사업시행자는 규제 특례로 인해 얻게 되는 개발 이익의 일부를 공공에 환원해야 합니다. 이는 공공주택, 기반시설, 생활 SOC(사회간접자본) 등의 형태로 이루어집니다.

도심복합개발법은 민간의 이익과 공공의 이익을 균형 있게 조화시키는 것을 목표로 합니다. 규제 완화를 통해 민간의 참여를 유도하면서도, 그로 인한 이익의 일부를 사회에 환원하도록 하는 것입니다.

특히 주목할 만한 점은 공공주택 공급 의무화입니다. 성장거점형 사업의 경우 전체 건설 주택의 50% 이하를, 주거중심형 사업의 경우 30~50% 범위에서 시·도 조례로 정하는 비율만큼을 공공주택으로 공급해야 합니다. 이를 통해 도심 내 공공주택 공급을 활성화하고, 주거 안정성을 높이는 효과를 기대할 수 있습니다.

도심복합개발법의 기대효과와 전망

도심복합개발법의 시행으로 인해 우리나라의 도시 개발 패러다임이 크게 변화할 것으로 예상됩니다.

첫째, 민간의 창의적 역량이 도시 개발에 본격적으로 투입됨으로써 다양하고 혁신적인 개발 모델이 등장할 가능성이 높아졌습니다. 이는 도시의 경쟁력을 높이는 데 크게 기여할 것입니다.

둘째, 규제 완화를 통해 개발 사업의 속도가 빨라지고 효율성이 높아질 것으로 기대됩니다. 이는 주택 공급 확대로 이어져 주거 안정에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 특히 도심 내 공공주택 공급이 활성화되면서 저소득층의 주거 문제 해결에도 도움이 될 것으로 보입니다.

셋째, 민간과 공공의 협력 모델이 강화될 것으로 예상됩니다. 민간의 효율성과 공공의 공익성이 조화를 이루는 새로운 도시 개발 모델이 정착될 가능성이 높습니다. 이는 장기적으로 우리나라 도시 발전에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.

그러나 이러한 긍정적인 전망과 함께 우려의 목소리도 있습니다. 일부에서는 과도한 규제 완화로 인한 난개발 가능성을 지적하고 있습니다. 또한, 개발 이익의 사유화 문제도 제기되고 있습니다. 따라서 정부와 지방자치단체는 이러한 우려를 불식시키기 위해 철저한 관리감독과 투명한 사업 진행을 보장해야 할 것입니다.

김배성 국토부 공공주택추진단장은 "도심복합개발법 시행으로 복합개발사업이 본격적으로 활성화해 민간의 창의적 역량이 발휘되어 도시 경쟁력 강화와 주거 안정이라는 목표가 달성될 것으로 기대한다"고 말했습니다. 또한 "국토부는 법 시행 이후 지자체, 신탁업자·리츠 등 사업시행자 등 관계기관의 의견을 수렴하며 복합개발사업을 차질 없이 시행할 수 있도록 지원을 이어나가겠다"고 밝혔습니다.

도심복합개발법의 시행은 우리나라 도시 개발의 새로운 장을 여는 중요한 전환점이 될 것입니다. 민간의 창의성과 공공의 책임성이 조화를 이루는 새로운 도시 개발 모델이 성공적으로 정착할 수 있기를 기대해 봅니다. 앞으로 이 법의 시행 과정과 그 결과를 지속적으로 모니터링하고 필요한 경우 보완해 나가는 것이 중요할 것입니다.