2025년 공공주택 본청약: 3기 신도시와 분양가 상승

2025년 공공주택 공급 계획 개요

2025년 공공주택 시장에 큰 변화가 예고되고 있습니다. 국토교통부가 발표한 '2025년도 업무계획'에 따르면, 올해 약 2만 8천 가구의 공공주택 본청약이 실시될 예정입니다. 이는 무주택자들에게 '내 집 마련'의 기회를 제공할 것으로 기대되고 있습니다.

특히 주목할 만한 점은 3기 신도시에서 약 8천 가구가 본격적으로 공급된다는 것입니다. 서울과의 접근성이 좋은 공공택지에서도 대규모 물량이 풀릴 예정이어서, 수도권 주택 시장에 미칠 영향이 클 것으로 예상됩니다.

국토교통부: "올해 2만 8천 가구의 공공주택 본청약을 추진하며, 상반기 중 수도권에 3만 가구 규모의 신규 택지도 발표할 계획입니다."

그러나 이러한 긍정적인 전망 속에서도 유의해야 할 점이 있습니다. 바로 분양가 상승 가능성입니다. 사전청약 당시 예상했던 것보다 분양가가 높아질 수 있어, 실제 청약을 고려하는 이들은 이 점을 염두에 두어야 할 것입니다.

서울 지역 공공주택 공급 현황

2025년 서울 지역의 공공주택 공급은 제한적일 것으로 보입니다. 유일하게 공급되는 물량은 강서구 마곡지구의 120가구입니다. 이는 마곡지구의 마지막 공공분양인 엠밸리 10-2단지로, 총 577가구 중 사전 예약분을 제외한 규모입니다.

서울 강서구 마곡 10-2단지 위치 및 특징 /자료=SH

이 단지는 '토지임대부 분양주택'이라는 특징을 가지고 있습니다. 이는 토지는 제외하고 건물만 분양하는 방식으로, 매년 토지 임대료를 별도로 납부해야 합니다. 사전 예약 당시 추정 분양가는 3억 1,119만원이었으며, 월 토지 임대료는 69만 7,600원(부가세 별도)으로 예상되었습니다.

서울주택도시공사(SH)는 이 단지를 후분양으로 공급할 예정입니다. 정부가 2024년 5월 공공분양 사전청약 제도를 폐지함에 따라, 입주 약 6개월 전에 본청약이 실시될 것으로 보입니다. 현재 계획으로는 2025년 12월 본청약, 2026년 7월 입주가 예정되어 있습니다.

서울의 다른 주요 사업지인 강남구 구룡마을(1,731가구)과 서초구 성뒤마을(203가구)은 아직 보상 단계에 있어 청약 일정이 확정되지 않았습니다.

3기 신도시 본청약 및 분양가 전망

2025년에는 3기 신도시에서의 본청약이 본격화됩니다. 고양 창릉지구를 시작으로 여러 신도시에서 대규모 물량이 공급될 예정입니다.

고양 창릉지구에서는 1,790가구가 공급됩니다. A4블록은 신혼희망타운으로 전용 55㎡ 약 600가구, S5블록은 전용 51~84㎡ 760가구, S6블록은 전용 59·74㎡ 430가구로 구성되어 있습니다. 이 지구는 서울 은평·마포구와 인접해 있어 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

그러나 공사비 상승으로 인한 분양가 상승은 피할 수 없을 것으로 보입니다. 2021년 사전청약 당시 추정 분양가는 전용 84㎡ 기준 6억 7,300만원이었지만, 총사업비가 28.8% 증가함에 따라 실제 분양가는 8억원을 넘어설 수 있다는 전망도 나오고 있습니다.

부동산 전문가: "신도시와 공공택지 청약자들도 대부분 일자리는 서울에 있어, 서울과의 접근성과 교통 편의성이 중요한 고려 사항입니다."

부천 대장지구

하남 교산지구(1,120가구)와 부천 대장지구(1,960가구)도 2025년 상반기에 본청약을 실시할 예정입니다. 하남 교산지구는 미사, 고덕강일 등 개발이 완료된 지역과 인접해 있어 기존 인프라를 활용할 수 있다는 장점이 있습니다. 부천 대장지구는 서울 강서구 마곡지구 인근에 위치해 있어 서울로의 접근성이 뛰어납니다.

하남 교산지구

남양주 왕숙지구

하반기에는 3기 신도시 중 가장 규모가 큰 남양주 왕숙지구(3,070가구)와 공공택지인 남양주 진접2지구(2,050가구)에서 대규모 물량이 공급될 예정입니다. 왕숙지구는 서울 경계와 3.5km 떨어져 있고, 경춘선과 GTX-B(예정) 노선이 지나 광역교통 여건이 우수합니다.

기타 지역 공공주택 공급 계획

서울 인근 지역에서도 다수의 공공주택 공급이 예정되어 있습니다. 과천 주암지구(1,620가구), 구리갈매 역세권(1,740가구), 고양 장항지구(870가구)에서 본청약이 실시될 예정입니다. 이들 지역은 각각 서초구, 노원구, 은평구와 인접해 있어 서울로의 접근성이 뛰어납니다.

2기 신도시 중에서는 화성 동탄2지구에서 3,300가구가 공급될 예정입니다. 동탄은 2024년 3월 GTX-A 개통으로 서울 접근성이 크게 개선된 지역입니다. 또한, 경부고속도로 지하화 사업으로 추가 부지가 확보되어 주상복합 건설도 계획되어 있습니다.

이 외에도 평택 고덕지구(520가구)와 파주 운정지구(420가구)에서도 공공주택이 공급될 예정입니다.

평택 고덕지구

파주 운정지구

2025년 공공주택 공급 계획은 수도권 주택 시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 특히 3기 신도시를 중심으로 한 대규모 공급은 무주택자들에게 새로운 기회가 될 수 있습니다. 그러나 분양가 상승 가능성과 실제 입주 시점의 교통 및 인프라 상황을 고려해야 합니다.

청약을 고려하는 이들은 단순히 물량이나 위치뿐만 아니라, 장기적인 관점에서 해당 지역의 발전 가능성과 생활 편의성을 종합적으로 판단해야 할 것입니다. 또한, 정부와 지자체의 추가적인 정책 변화나 지원 방안에도 주목할 필요가 있습니다.